La résilience face aux risques climatiques physiques n’est plus une préoccupation marginale pour les investisseurs immobiliers. Elle façonne de plus en plus la répartition du capital, la stratégie de portefeuille et les décisions de gestion des risques tout au long du cycle de vie des placements.


La norme LEED v5, la plus récente version d’une norme bien connue en matière de bâtiments écologiques, présente de nouvelles façons d’évaluer systématiquement l’incidence des risques climatiques sur le rendement et la valeur des actifs au fil du temps. Il convient de noter que tous les projets LEED doivent désormais faire l’objet d’une évaluation de la résilience climatique afin de repérer et de prendre en compte les risques naturels observés et prévus susceptibles d’avoir une incidence sur le site et les fonctions du bâtiment. Par ailleurs, de nouveaux crédits liés à la résilience sont mis à l’essai dans le cadre d’un projet pilote afin de permettre la prise de mesures de promotion de la résilience en vue de l’obtention de la certification LEED.


Dans ce contexte, BMO a récemment participé à une table ronde du sommet sur le bâtiment durable du Conseil du bâtiment durable du Canada (CBDCa), qui s’intitulait « Des normes à la stratégie », et qui visait à examiner comment le risque physique climatique et la résilience influent sur les placements immobiliers, les décisions relatives au portefeuille et à la planification des immobilisations. Voici les autres personnes qui faisaient partie de la discussion :


  • Mike Williams, président, ClimateFirst (animateur)

  • Kit Milnes, vice-président, Durabilité et résilience, KingSett Capital

  • Ridhima Nayyar, vice-présidente adjointe, RioCan REIT


Quels facteurs favorisent la résilience?


Un éventail de facteurs incite les propriétaires d’actifs, les investisseurs et les banques à réfléchir de façon proactive au risque climatique physique et à la résilience de l’environnement bâti. Certains de ces facteurs sont présentés ci-dessous :


  • Gestion des risques par site et par portefeuille

  • Meilleure disponibilité des données sur le risque climatique physique et les répercussions financières

  • Exigences réglementaires

  • Demande des investisseurs

  • Possibilités d’économies et de rentabilité grâce à l’innovation


Alors que les certifications mettent de plus en plus l’accent sur la résilience comme exigence, Ridhima Nayyar, de RioCan REIT, observe l’émergence de deux voies distinctes : l’une en tant que moteur de la création de valeur pour l’entreprise, et l’autre en tant que simple exercice de mise en conformité. Elle souligne que « lorsque les risques climatiques physiques et la résilience sont pris en compte dans vos décisions de placement, ils ne se limitent pas à un simple critère de certification. Ils doivent faire partie intégrante de la répartition du capital dans le cadre de la planification à long terme du portefeuille ».


Elle souligne également l’importance de maintenir une bonne compréhension des risques à l’échelle de l’ensemble des sites. Elle affirme que « la valeur commerciale est générée lorsque l’on examine les risques à l’échelle du portefeuille et non pas uniquement au niveau de chaque site ».


Cet intérêt croissant pour la résilience est corroboré par une étude récente menée par l’Institut pour le climat de BMO, en partenariat avec ClimateFirst Building Solutions Inc. (ClimateFirst) et la Société ontarienne de gestion des placements (SOGP), ce qui montre que lorsque le risque climatique physique est traduit en termes financiers, les investisseurs sont mieux en mesure de hiérarchiser les actifs et de justifier les mesures à prendre.


Les panélistes ont également fait remarquer que les mesures de mise en conformité, comme le respect des exigences réglementaires ou la constitution du dossier nécessaire à l’obtention d’une certification comme LEED, fournissent des informations qui peuvent être mises à profit pour étayer la nécessité d’investir dans des améliorations visant à renforcer la résilience.


Saisir les occasions


Les panélistes ont souligné l’importance d’intégrer les mesures visant à renforcer la résilience dans les décisions d’investissement déjà prises plutôt que de mener de grands projets de résilience isolés. Kit Milnes de Kingsett Capital fait remarquer que, dans la mesure où la résilience vise à éviter les pertes plutôt qu’à générer de nouveaux rendements, les investisseurs pourraient avoir du mal à justifier des dépenses consacrées exclusivement à cet objectif. Les sociétés de capital-investissement immobilier pourraient trouver la clé du succès en se concentrant sur des initiatives à moindre coût visant à intégrer la résilience dans les bâtiments de leur portefeuille, plutôt que sur de grands projets d’immobilisations nécessitant une analyse de rentabilité approfondie.


Les projets de résilience peuvent susciter plus facilement l’adhésion des parties prenantes lorsqu’ils sont menés parallèlement à des mises à niveau de systèmes en fin de vie qui font déjà partie de la planification d’investissement courante. M. Milnes fait remarquer que « ce que nous essayons de faire, c’est d’anticiper les périodes où d’importants investissements sont prévus… C’est à ce moment-là que, si vous avez des dépenses liées à des risques physiques importants que vous souhaitez engager, vous les intégrez dans le budget ».


Et là où la résilience est intégrée, les sociétés peuvent en tirer des avantages tangibles. Du point de vue du rendement des actifs, les économies opérationnelles peuvent profiter à la fois aux propriétaires d’actifs et aux locataires. Lorsque les économies réalisées, la stabilité des actifs et la demande des locataires peuvent être mesurées et communiquées, il est possible d’élaborer une analyse de rentabilité plus solide en faveur des investissements dans la résilience.


L’importance de la collaboration


Les panélistes ont finalement convenu que la résilience est trop importante pour être abordée de façon isolée. La compréhension du risque climatique physique et de la résilience est une responsabilité qui est trop souvent confinée aux groupes chargés du développement durable, alors qu’elle concerne aussi bien les fonctions financières que les fonctions opérationnelles.


La résilience est avant tout un enjeu communautaire. Cela nécessite une collaboration entre les services chargés du développement durable, des finances et des opérations au sein des organisations ainsi qu’une coordination avec les municipalités et les fournisseurs d’infrastructures. Il est important que les propriétaires et les occupants d’immeubles comprennent certains facteurs, notamment les investissements municipaux en matière de résilience et l’évolution des processus de reprise après sinistre. Comme les risques physiques façonnent de plus en plus le rendement des actifs, la capacité d’harmoniser les normes, la stratégie et la planification des immobilisations sera essentielle pour protéger la valeur à long terme de l’environnement bâti.